1. Użytkowanie wieczyste: przekształcenia własnościowe, nabycie prawa własności

Prawo użytkowania wieczystego (UW), nie zaś dzierżawy wieczystej, wieczystej dzierżawy czy też dzierżawy wieloletniej jak chcą niektórze, istnieje w polskim ustawodawstwie od roku 1964. Prawo UW jest prawem, które w systemie prawa rzeczowego klasyfikowane jest tuż po własności a przed ograniczonymi prawami rzeczowymi. Pozycja społeczno-gospodarcza prawa UW od 1985 roku podlega zmianom. Ze względu na charakter społeczno-gospodarczy prawa oraz zmieniającą się sytuację prawno-gospodarczą w Polsce prawo UW było i jest nadal przedmiotem zabiegów o charakterze prawnym. Celem tych zabiegów jest przekształcenie prawa UW w prawo własności. Przekształcenie prawa UW w prawo własności jest procesem niejednorodnym. Pod tym pojęciem można rozumieć co najmniej trzy różne sposoby przejścia od prawa użytkowania wieczystego do prawa własności.

2. Nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego

W Polsce istniała i nadal istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własność na podstawie umowy z właścicielem gruntu - gminą, powiatem, województwem samorządowym albo skarbem państwa w oparciu o ustawę z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Prawo własności na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami mogą nabyć wszyscy użytkownicy wieczyści, także niebędący osobami fizycznymi w tym spółki i spółdzielnie, bez względu na przeznaczenie gruntu. Wskazany przepis ustanawia kilka zasad obowiązujących przy przekształceniach własnościowych

• zasadę, że nieruchomość oddana w użytkowane wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu;
• z dniem zawarcia umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego wygasa;
• sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego następuje bez przetargu;
• cena, za jaką użytkownik wieczysty uzyska prawo własności, nie może być niższa od wartości rynkowej nieruchomości;
• na poczet ceny sprzedawanego gruntu zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego tego gruntu, określoną według stanu na dzień sprzedaży;
• cena sprzedaży nieruchomości może być rozłożona na oprocentowane raty, nie dłużej jednak niż na 10 lat; wysokość odsetek równa jest stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP lub według umownych stawek oprocentowania, niespłacona należność musi być zabezpieczona hipoteką wpisana do księgi wieczystej, wekslem, itp;

3. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa

Procesy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa realizowane są w Polsce od 1997 roku. W chwili obecnej aktem regulującym proces przekształceń jest ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459) – obowiązująca od 13 października 2005 r. Poniżej przedstawiono podstawowe założenia związane z procesem przekształceń prawa UW w prawo własności zgodnie z tą ustawą.

W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści jeżeli suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Podmioty uprawnione:

1. Osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
2. Osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego - stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r..
3. Spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
4. Osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
5. Osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z dnia  26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) - stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r..
6. Osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt. I, IV i V, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt II i III. 

Termin składania wniosku:

Wystąpienie z żądaniem przekształcenia, które następuje w wyniku decyzji administracyjnej jest możliwe do 31 grudnia 2012 roku.

Opłaty za przekształcenie

• Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. W decyzji o przekształceniu właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 68 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).Zgodni z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. W związku z tym cenę nabycia nieruchomości (Cn) ustala się według zależności:

Cn = (Wwł - Wuw) x (1- B/100)

gdzie:
Wwł - wartość gruntu jako prawa własności;
Wuw - wartość gruntu jako prawa użytkowania wieczystego;
B - bonifikata (w %) w wysokości określonej przez gminę, powiat, województwo samorządowe albo skarb państwa.

Zgodnie z § 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego (Wuw) do celów, o których mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościmi, wartość tę określa się: jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności (Wwł) i współczynnika korygującego (Wk):

Wuw = Wwł x Wk

gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego;
T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.

• Jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.

Rozkładanie opłaty na raty

1. Opłatę rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.
2. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
3. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiacych własność Skarbu Pafstwa, a łaściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorzadu terytorialnego, moga wyrazić zgodę na zastosowanie, innej stopy procentowej.
4. Wierzytelności z tytułu opłaty, podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, zwiazanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciaża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastapiło przekształcenie. Podstawa wpisu hipoteki
   jest ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Bonifikaty od opłat za przekształcenie

Bonifikaty przyznawane są na wniosek lub z urzędu:

I. Bonifikaty udzielane na wniosek:

1. Bonifikata w wysokości określonej w uchwale Rady Miasta, Rady Powiatu lub Sejmiku Wojewódzkiego albo w zarządzeniu Wojewody.
2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty za przekształcenie.

II. Bonifikaty udzielane z urzędu:

1. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie obniża się o 50 %.

III. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie zarządzenia wojewody, udzielić wyższej, niż określona w pkt. I bonifikaty od opłaty za przekształcenie. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku, udzielić wyższej, niż określona w pkt II, bonifikaty od opłaty za przekształcenie.

IV. W razie zbiegu praw do bonifikat z ww. tytułów obowiązkowej bądź podwyższonej bonifikaty, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

V. Bonifikata (zwaloryzowana) podlega zwrotowi, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone  prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstapić od żadania zwrotu bonifikaty, za zgoda odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

4. Wymagane dokumenty:

1. Wniosek użytkownika wieczystego, bądź w przypadku współużytkowania - wszystkich współużytkowników wieczystych.
2. Odpis księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego inne dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny (umowa kupna – sprzedaży, umowa o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, umowa zamiany, orzeczenie sądu, postanowienie o nabyciu spadku, itp).
3. W odniesieniu do nieruchomości rolnych, informacja o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

5. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1. Starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również, w stosunku do których prawo własności wykonują inne państwowe osoby prawne.
2. Wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

 Do pobrania:

Program UW--WL

 nowa wersja 1.20

(Aby pobrać program należy się zalogować)